ممنوعیت ایربیانبی در نیویورک اجارهها رو کم نکرد
خلاصهٔ کاملتر
نویسندهٔ MBI از یه زاویهٔ مالی وارد بحث میشه: ایربیانبی از اون بازارگاههای نادریه که اکثریت قاطع تقاضاش ارگانیکه و لازم نیست بابت ترافیک به گوگل باج بده. ولی بهجاش یه هزینهٔ تکرارشوندهٔ دیگه داره — عملیات میدانی و هزینههای سیاستگذاری که حدود ۴۰٪ کل هزینهٔ فروش و بازاریابی سال گذشتهش بوده.
به توضیح خودش، این خط هزینه شامل کارمندهاییه که بازارهای محلی رو مدیریت میکنن، میزبان جذب میکنن و عرضه رو دستی میسازن؛ بهعلاوهٔ ارتش لابیست و وکیل و کارشناس سیاستگذاری که با شوراهای شهر و دولتها سر ممنوعیت اجارهٔ کوتاهمدت چونه میزنن. نکتهٔ کنایهآمیز اینه که رقبایی مثل بوکینگ مجانی سوار همین تلاشها میشن.
و این هزینه اصلاً صرفهٔ مقیاس نشون نداده: در ۲۰۲۱ معادل ۱.۰٪ ارزش ناخالص رزروها بوده و در ۲۰۲۵ با وجود تقریباً دوبرابرشدن حجم رزرو، باز هم ۱.۱٪ مونده.
نمونهٔ شاخص این دردسر نیویورکه. حدود سه سال پیش قانون Local Law 18 اجرا شد: ثبت اجباری میزبانها و ممنوعیت عملی اقامتهای زیر ۳۰ روز بدون حضور میزبان. نتیجه قابل پیشبینی بود؛ به گفتهٔ دفتر اجرای ویژهٔ شهر، بیش از ۳۸ هزار آگهی فعال در ابتدای ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۵ به فقط حدود ۳ هزار ثبت فعال رسید.
وعدهٔ حامیان قانون ساده بود: اون واحدها به بازار اجارهٔ بلندمدت برمیگردن، عرضه باز میشه و اجارهها پایین میاد. تحلیلی که جِی اف در The Data Stream منتشر کرده این وعده رو تست کرده — یه مطالعهٔ رویدادی تفاضلدرتفاضل که مسیر اجارهبها رو در محلههای پرتراکم و کمتراکم ایربیانبی، داخل یه بارو و با کنترل ساختوسازهای جدید، با دادههای زیلو و StreetEasy مقایسه میکنه.
یافتهش: اثر معناداری در کار نیست. بهترین برآورد اینه که ممنوعیت برای مستأجر معمولی سالی حدود ۵۲ دلار صرفهجویی داشته، با بازهٔ اطمینان منفی ۷۱ تا مثبت ۱۷۵ دلار — یعنی چیزی که از نوسان معمولی محلهها قابل تفکیک نیست. دلیلش هم غافلگیرکننده نیست: اجارههای کوتاهمدت قبل از سختگیری فقط ۰.۵۹٪ موجودی اجارهٔ شهر بودن.
جزئیات بیشتر همین رو تأیید میکنه: تا ژانویهٔ ۲۰۲۴ فقط ۴۲٪ آگهیهای متأثر حداقل اقامت ۳۰ شب رو پذیرفته بودن و ۴۴٪ دیگه کلاً از ایربیانبی غیب شدن، بدون اینکه معلوم باشه اجارهٔ سالانه شدن یا برگشتن به استفادهٔ شخصی. مطالعهٔ سراسری ۲۰۱۹ بارون، کونگ و پروسِرپیو هم پیشبینی مشابهی داشت: ۱٪ افزایش آگهیها معادل ۰.۰۱۸٪ افزایش اجاره و ۰.۰۲۶٪ افزایش قیمت مسکن.
یه پیامد ناخواسته هم گزارش شده: بار این ممنوعیت بهطور نامتناسبی روی ساکنان کمدرآمد و غیرسفیدپوست افتاده. در ثروتمندترین یکپنجم کدپستیها، ازدسترفتن یه آگهی معادل حدود دو ماه درآمد میانهٔ محله بوده؛ در فقیرترین یکپنجم که ۸۹٪ ساکنانش غیرسفیدپوستن، نزدیک شش ماه.
جمعبندی نویسنده دوپهلوئه: برای ایربیانبی این یافته خبر خوبیه، چون اگه نیویورک شواهد محکمی از «مقصربودن» ایربیانبی پیدا کرده بود، شهرهای دیگه ازش مهمات میساختن. شرکت هم در برابر مقررات یه شهر خاص مقاومه، چون هیچ شهری بیش از ۱٪ درآمدش نیست. ولی تا وقتی این نبردهای مقرراتی ادامه داره، اون خط هزینهٔ عملیات میدانی و سیاستگذاری هم آب نمیره.
نکات کلیدی:
- حدود ۴۰٪ هزینهٔ فروش و بازاریابی ایربیانبی صرف عملیات میدانی و سیاستگذاریه
- آگهیهای فعال نیویورک از بیش از ۳۸ هزار به حدود ۳ هزار ثبت فعال رسید
- برآورد اثر ممنوعیت روی اجاره: سالی حدود ۵۲ دلار با بازهٔ اطمینان منفی ۷۱ تا مثبت ۱۷۵
- اجارههای کوتاهمدت فقط ۰.۵۹٪ موجودی اجارهٔ شهر بودن
- بار ممنوعیت روی محلههای کمدرآمد سنگینتر بوده: تا شش ماه درآمد میانه بهازای هر آگهی